ახალი საცხოვრებლის მოლოდინში – როგორ ავირიდოთ თავიდან საბედისწერო შეცდომა

თბილისში სამშენებლო ბუმის შესაბამისად, დიდია უძრავი ქონების შეძენის მსურველთა რაოდენობაც. მოქალაქეები უძრავ ქონებას წლების დანაზოგით, გაფართოების ან ინვესტიციის მიზნით, აქტიურად ყიდულობენ. უამრავი ადამიანი ელოდება ბინას, რომელშიც თანხა მთლიანად ან ნაწილობრივ გადახდილი აქვს და ახალ საცხოვრებელში გადასასვლელად ემზადება.

მრავალი დეველოპერია, რომელიც კეთილსინდისიერად ემსახურება ხალხს და მოქალაქეებიც შესაბამისად კმაყოფილები არიან, თუმცა სამწუხაროდ ხშირია შემთხვევები, როდესაც მშენებარე ფართების შესყიდვასთან დაკავშირებით, არაერთი სამართლებრივი პრობლემა იჩენს თავს, მყიდველი საბედისწერო შეცდომას უშვებს და დაზარალებული რჩება.

23 მარტს სამშენებლო კომპანიებისგან დაზარალებულმა მოქალაქეებმა გენერალურ პროკურატურასთან აქცია გამართეს. როგორც ადგილზე შეკრებილები ამობდნენ, “შპს დელუქს დეველოპმენტი” -სა და “შპს სექტორი” -ს მხრიდან არიან დაზარალებულნი. აქციის მონაწილეები ირაკლი შოთაძეს მიმართავდნენ, რომ გამოძიება რამდენიმე წელია დაწყებულია, თუმცა ქმედითი ნაბიჯები ამ მხრივ არ გადადგმულა. მათი განმარტებით, მოქალაქეებს უკვე აქვთ დაზარალებულის სტატუსი, კონკრეტულ კომპანიებთან ხელშეკრულებები კი 2019 წელს გააფორმეს. ამასთან, დაზარალებულებმა უძრავი ქონების მისაღებად დიდი ოდენობის თანხა გადაიხადეს, თუმცა ბინები დღემდე არ მიუღიათ.

ამ ფაქტმა კიდევ ერთხელ გვაიძულა ბინის შეძენის მსურველებისთვის შეგვეხსენებინა თუ რა გარკვეული რისკები ახლავს თან ბინის შეძენას და როგორ ავიცილოთ მსგავსი შემთხვევები თავიდან.

აუცილებელია საჯარო რეესტრში ინფორმაციის გადამოწმება, რომ ასაშენებლი ობიექტი ნამდვილად გამყიდველს ეკუთვნის; მშენებლობის დაფინანსების წყაროს მოძიება; არის თუ არა მშენებლობა დაზღვეული; უნდა გადამოწმდეს მშენებლობის ნებართვა, ასაშენებელი ბინის დოკუმენტაცია; რამდენად შეესაბამება მშენებლობა საკანონმდებლო ნორმებს, ხომ არ ემუქრება მშენებლობას შეჩერება კანონის დარღვევისათვის; ასევე, ყურადღებით წაიკითხეთ ხელშეკრულება და ეცადეთ შეარჩიოთ თქვენთვის მისაღები შემოთავაზება. – ეს ის საკითხებია, რომელთა გადამოწმებაც აუცილებელია, რისკების შესამცირებლად.

იურისტები მოგვიწოდებენ, რომ დეველოპერული კომპანიის შერჩევისას ბინის შეძენის მსურველი უნდა დარწმუნდეს, რომ კომპანია მშენებლობას ხარისხიანად და ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში მთლიანად დაასრულებს, მათ შორის, საერთო ფართების სადარბაზოების, ეზოსა და პარკინგის ტერიტორიის კეთილმოწყობასა და აშენებული კომპლექსის ექსპლუატაციაში მიღებას უზრუნველყოფს. დეველოპერული კომპანიის სანდოობის განსაზღვრის დროს, ყურადღება უნდა მიექცეს, მისი საქმიანობის ისტორიას, დასრულებულ და მიმდინარე პროექტებს, უძრავი ქონების ბაზარზე მის პოზიციონირებასა და დეველოპერული კომპანიის საბანკო ინსტიტუტებთან თანამშრომლობას. თუ კომპანია მჭიდროდ თანამშრომლობს საბანკო ინსტიტუტებთან, ეს მის სანდოობას ზრდის, რადგან ბინებისა და სხვა ფართების რეალიზებიდან შემოსულ თანხებზე მიზნობრივად ხარჯვის მონიტორინგი, საბანკო ინსტიტუტის მიერ ხდება.

მნიშვნელოვან ფაქტორს წარმოადგენს ის ფაქტიც, თუ რომელი სამშენებლო კომპანიის მიერ ხდება თქვენთვის მშენებარე ბინის სამუშაოების შესრულება, ხშირად ხომ დეველოპერები ამ სამუშაოების შესასრულებლად, სხვა კომპანიასთან დებენ ხელშეკრულებას, მათ ეკისრებათ, სამშენებლო სამუშაოების კეთილსინდისიერი და დროული ჩატარება. სამშენებლო პერიოდში დაკვირვების დროს რაიმე ხარვეზის არსებობის შემთხვევაში, თქვენ უნდა მოსთხოვოთ დეველოპერს ამ ხარვეზის გამოსწორება, რადგან სახელშეკრულებო ვალდებულება მას აქვს სამშენებლო კომპანასთან, მას შეუძლია მოსთხოვოს ხარვეზის გამოსწორება, წინააღმდეგ შემთვევაში კი გამოცვალოს სამშენებლო კომპანია, რაც დროში გაწელილი პროცესია, თუმცა უხარისხოდ შესრულებული სამუშაო ხომ თითოეული ჩვენგანის ბეწვის ხიდზე გასვლას ნიშნავს, ამიტომ ნამდვილად ღირს ისევ ჩანაცვლებას დაელოდოთ.

ამასთანავე, ყურადღებით გაეცანით საპროექტო დოკუმენტაციას. მისი გაცნობით ჩვენ შესაძლებლობა გვაქვს ვნახოთ, ამ კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე რამდენი და როგორი კორპუსების მშენებლობა უნდა განხორციელდეს, როგორი იქნება მათი მდებარეობა, ერთმანეთისაგან დაშორება, რომელ კორპუსში მდებარეობს ჩვენ მიერ შერჩეული ბინა, როგორი ხედი იქნება ჩვენი ბინიდან, საიდან იქნება კორპუსებში მიმავალი გზა, ავტოსადგომებში ჩასასვლელი, ეზოს ტერიტორია და სხვა.

თუ თქვენ გსურთ მშენებარე ბინაში შეიძინოთ იმ ფართზე მეტი რაც შეთანხმებულია პროექტის საფუძველზე საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ და გსურთ გაზარდოთ ფართი, ამ შემთხვევაში დეველოპერი გირჩევთ სხვა ბინის ნაწილის მიერთებას, რაც სარისკოა. ნაკლებად რისკის გაწევა მოგიწევთ, თუ ორ ან რამდენიმე ფართს შეიძენთ, ვიდრე არსებულ ფართს მეორე ბინის ნაწილს მიუერთებთ.

საფუძვლიანად შეისწავლეთ, მშენებარე ბინის მომიჯნავე ტერიტორია, შენობების განლაგება, არსებული ხედი, რომლითაც დეველოპერი ხშირად შეეცდება თქვენს დაინტერესებას, თუმცა გასათვალისწინებელია, რომ ეს ხედი რამდენიმე წელიწადში შესაძლებელია გაქრეს და მის ნაცვლად ახალი შენობა გამოჩნდეს, ამიტომ მომიჯნავე ნაკვეთზე, თუ ის სამშენებლოდ ვარგისია და არ არის დაკავებული შენობებით, დაკვირვება მოგიწევთ.

იურისტები ასევე გვირჩევენ, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულება უნდა იყოს სრული და მხარეების მიერ წინასწარ განსაზღვრული, მასში მითითებული წინასწარ დაკონკრეტებული მონაცემებით, როგორიცაა: ბინის მონაცემები, კორპუსის, სადარბაზოს ნომერი, სართული, ბინის ნომერი, საცხოვრებელი და საზაფხულო ფართის ჯამი – ეს მონაცემები, ზედმიწევნით უნდა ემთხვეოდეს საჯარო რეესტრში შეთანხმებულ საპროექტო დოკუმენტაციაში არსებულ ამ კონკრეტული ბინის მონაცემებს; ბინის ჩაბარების პირობები, ანუ როგორ კონდიციაში უნდა გადაეცეს ბინა მყიდველს, სრული ჩამონათვალი შესრულებული სამუშაოებისა და არა „შავი“, „თეთრი“, ან „მწვანე“ კარკასი, რადგან ზოგადი განმარტების მიხედვით, “შავი”, “თეთრი” და “მწვანე” კარკასი სხვადასხვა კონდიციაში მყოფ, დაუსრულებელ ბინებს გულისხმობს. თუმცა, იმის გათვალისწინებით, რომ აღნიშნულ ცნებებს საქართველოში კანონი არ არეგულირებს, მათი გაგება სხვადასხვა სამშენებლო კომპანიაში შესაძლოა, განსხვავებული იყოს. სწორედ ამიტომ, უნდა გვახსოვდეს, რომ ბინის შეძენამდე, აუცილებელია, გაირკვეს უშუალოდ დეველოპერთან, თუ რა მდგომარეობაში მყოფ ბინას გულისხმობს ის, კონკრეტული ზემოხსენებული ტერმინის მიღმა. ესენია: კორპუსის დასრულებისა და ექსპლუატაციაში მიღების ვადები; ბინის ღირებულების გადახდის გრაფიკი; ორივე მხარის მიერ ნაკისრ ვალდებულებათა შეუსრულებლობის შემთხვევაში პასუხისმგებლობის ზომები.

ასე, რომ ბინის შეძენა არც ისე იოლი პროცესია. მსურველებს დიდი დაკვირვება მართებთ რაც დროს, ენერგიასა და ნებისყოფას მოითხოვს, მაგრამ არა შეუძლებელი. თუ არსებული პრობლემების თავიდანვე აცილება გსურთ, სუკეთესოა თუ გაწევთ ზედმეტ ხარჯს და ბინის შეძენის დოს ჩართავთ თქვენს იურისტს და მინიმუმადე დაიყვანთ რისკებს.