რა მოლოდინებია 2024 წლისთვის თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე

საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე კვლავ კოლოსალურად მაღალი ფასი ნარჩუნდება. მიზეზები, რის გამოც ქვეყანაში უძრავი ქონება გაძვირდა, ამ ეტაპზე შედარებით აღმოფხვრილია, თუმცა ფასების უკუსვლა მაინცდამაინც არ შეიმჩნევა.

2023 წლის ბოლო კვარტალში, მართალია ბინების გაყიდვები საგრძნობლად შემცირდა, თუმცა ფასის კლება ამ ეტაპზე არ შეინიშნება. ეს განსაკუთრებით თვალში საცემია თბილისსა და მის ცენტრალურ ნაწილში. ამავდროულად, დეველოპერული კომპანიების მიერ გაკეთებული განცხადებების მიხედვით, აღნიშნული არც იგეგმება. უძრავი ქონების გაყიდვების შემცირებას ექსპეტები ერთხმად ადასტურებენ.

როგორც საინვესტიციო კომპანია Galt & Taggart-ის ანგარიშშია ნათქვამი, 2023 წლის ათ თვეში თბილისში ბინების გაყიდვების რაოდენობამ დაახლოებით 33 ათასი შეადგინა, ამასთან ახალაშენებული ბინების ბაზარზე გაყიდვები სტაბილურად იზრდება.

კვლევის თანახმად, მიმდინარე წლის ათ თვეში უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე გაყიდვების მოცულობა, გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, 300 ბინით, ხოლო 2021 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 2,7 ათასით გაიზარდა.

თუმცა, საანგარიშო პერიოდში გაყიდვების საერთო მოცულობა, 2022 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, მეორად ბინებზე მოთხოვნის შემცირების ხარჯზე 6,5%-ით შემცირდა.

საანგარიშო პერიოდში ყველაზე მეტი ბინა გაიყიდა სამგორში, დიდ დიღომსა და საბურთალოზე, ხოლო ვაკეში, ჩუღურეთსა და მთაწმინდაზე კი მნიშვნელოვნად შემცირდა შეზღუდული შეთავაზებისა და მშენებლობის დაბალი ინტენსივობის ხარჯზე.

თბილისში ახალ საცხოვრებელ კორპუსებში გასაყიდი ბინების ძირითადი ნაწილი 80 კვადრატულ მეტრამდე ფართობის ბინებია. ამასთან, გაყიდული ბინების საშუალო ფართობი დაახლოებით 68 კვადრატული მეტრია.

რაც შეეხება რაიონების მიხედვით მოთხოვნას, ვაკესა და მთაწმინდის რაიონებში ყველაზე მაღალი მოთხოვნა 96 კვადრატულ მეტრამდე ფართობის ბინებზე მოდის, გლდანსა და სამგორში კი დიდი მოთხოვნაა 60 კვადრატულ მეტრამდე ბინებზე. რაც შეეხება 50 კვადრატულამდე ფართობის ბინებს, იგი უძრავი ქონების ბაზარზე ბინებზე მოთხოვნის მეოთხედს შეადგენს.

კვლევის თანახმად, დღეისთვის სრულად გაყიდულია ბინები იმ საცხოვრებელ კორპუსებში, რომლებიც ექსპლუატაციაში 2023 წელს შევა, 80%-ით – კორპუსებში, რომლებიც 2024 წელს ჩაბარდება და 50%-ით – კორპუსებში, რომელთა ჩაბარებაც 2025 წლისთვის იგეგმება.

თბილისში ერთი კვადრატული მეტრის საცხოვრებელი ფართის საშუალო ფასი 1,2 ათასი დოლარია, რაც მიგრანტების შემოდინებითა და სამშენებლო მასალების გაძვირებითაა განპირობებული. ამასთან, ვაკეში ერთი კვადრატული მეტრი 2,2 ათასი დოლარი ღირს, გლდანში კი 892 დოლარი.

რაც შეეხება უძრავი ქონების გაძვირების მიზეზებს – იგი მრავალი ფაქტორით იყო განპირობებული. პროცესი ჯერ კიდევ კოვიდ პანდემიის დროს დაიწყო, თუმცა განსაკუთრებულად უარყოფითად იმოქმედა უკრაინაში მიმდინარე საომარმა მოქმედებებმა, რის შემდეგაც საქართველოში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა საგრძნობლად გაიზარდა. ამას დაემატა გაძვირებული სამშენებლო მასალები, რამაც უარყოფითად იმოქმედა ბინების თვითღირებულებაზე.

ამ ეტაპზე მდგომარეობა დასტაბილურებულია, თუმცა ეს უძრავი ქონების გაიაფებაზე არ ასახულა. შედარებით პოზიტიურ ცვლილებებს კი მომავალი წლისთვის უნდა ველოდოთ. როგორც კვლევებზე დაყრდნობით ირკვევა, 2024 წლიდან, როგორც გასაყიდი ბინების ფასის შემცირებას უნდა ველოდოთ, ასევე გაიაფდება ქირაც.

Kalaki.ge უძრავი ქონების ფასის დღევანდელ ტენდენციებსა და მომავალი წლის პროგნოზების დასადგენად სფეროს სპეციალისტებს ესაუბრა.

„თიბისი კაპიტალის“ კვლევების სამსახურის უფროსი ირინა კვახაძე 2023 წლის ოქტომბრის ძირითად ტენდენციებს აჯამებს და აღნიშნავს, რომ წლიურ ჭრილში ტრანზაქციები შენელებულია და 2022 წლის ანალოგიურ მაჩვენებელთან შედარებით გაყიდვებში 14%-იანი შემცირება ფიქსირდება.

„წლიურად ტრანზაქციები არის ცოტა შენელებული, ანუ წინა წელთან შედარებით გაყიდვებში ვხედავთ შემცირებას 14%-ით. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ წინა წელი საკმაოდ ძლიერი იყო და ოქტომბერიც გამოირჩეოდა გაყიდვებით. რაც შეეხება ფასს – იგი თვიდან თვემდე სტაბილურ ნიშნულზეა და აღარ იზრდება, თუმცა თუკი 2022 წელს შევადარებთ, აქ 17%-იანი ზრდა გვაქვს. ხოლო ქირის ფასი ყოველთვიურად მცირედით იკლებს, თუმცა აქაც წინა წელს თუ შევადარებთ 24%-ით არის ჯერ კიდევ გაზრდილი“. – განაცხადა ირინა კვახაძემ.

რაც შეეხება 2024 წლის მოლოდინებს – „თიბისი კაპიტალის“ კვლევების სამსახურის უფროსის განცხადებით, უძრავი ქონების ბაზარზე ჭარბი მიწოდების რისკები არ არსებობს. მისივე განმარტებით, უძრავი ქონების რადიკალურად გაიფებას არ უნდა ველოდოთ, ქირის ფასი კი შედარებით შემცირდება. კერძოდ, მომავალ წელს, გასაყიდი ფასის 5-7%-ით შემცირებაა მოსალოდნელი, ხოლო ქირის ფასი დაახლოებით, 16%-ით დაიკლებს.

„ძირითადი მოლოდინები არის ის, რომ ფასის ნაწილში განსაკუთრებულ რყევებს არ ველოდებით. ვფიქრობთ, რომ ზრდა არ არის მოსალოდნელი, ის უფრო მეტად დასტაბილურდება. რაც შეეხება ქირას, აქ ველოდებით შემცირებას, მცირე მაგრამ მაინც ვფიქრობთ, რომ შემცირება თვალსაჩინო იქნება, რადგან მიგრაციული ეფექტი მეტნაკლებად გაწოვილია და შესაბამისად ის ვეღარ იქნება ქირის ფასის ზრდის განმაპირობებელი.

გაყიდვების ნაწილში რთული სათქმელია, ამ ეტაპზე, ვხედავთ რომ ბაზარი შედარებით შენელებულია, თუმცა 2021 წელთან შედარებით ნორმალური ვითარებაა. 2022 წელი კი განსაკუთრებული აქტიურობით გამოირჩეოდა ბაზარზე და ვფირობთ, რომ გაყიდვები 2021 წელთან ახლოს იქნება, აღნიშნულ წელს კი გაყიდვები დაახლოებით, 2 მლნ 300 ათასი კვადრატული მეტრი იყო და მომავალი წელი ვფიქრობთ, რომ დაახლოებით ასეთი იქნება. 2024 წელს ჯამში გაყიდვები ფასთან ერთად დასტაბილურდება. ჩვენ არ ველოდებით, რომ უძრავი ქონების გასაყიდი ფასი რადიკალურად დაკორექტირდება. თუ ბაზარზე უძრავი ქონების მიწოდება გაიზრდება და აქტივობა შენელდება, შესაძლოა, გასაყიდი ფასი კლების მიმართულებით დაკორექტირდეს, მაგრამ არა – დრამატულად, უფრო – 5-7%-ის ფარგლებში“. – აღნიშნა „თიბისი კაპიტალის“ კვლევების სამსახურის უფროსმა.

გაყიდვების შემცირებაზე უძრავი ქონების კომპანიები აქტიურად საუბრობენ. როგორც ირკვევა, უძრავი ქონების ღირებულებას რამდენიმე ფაქტორი განსაზღვრავს, ერთ-ერთი კი მიგრანტების მხრიდან დაინტერესების კლება გახლავთ.

ამასთანავე ცნობილია, რომ დეველოპერული კომპანიები არ გეგმავენ ფასის შემცირებას. კომპანია „Arsi Group”-ში უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე ფასების შემცირებას გამორიცხავენ. კომპანიის გენერალური დირექტორი ბესო ორთოიძე ამბობს, რომ მცირედი კლება იჯარაზე შემცირებული მოთხოვნიდან გამომდინარე შესაძლოა მხოლოდ მეორად ბინებზე დაფიქსირდეს. აღნიშნულის შესახებ ორთოიძემ BM.GE-სთვის მიცემულ ინტერვიუში ისაუბრა.

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე ვითარების დასტაბილურებას და ფასების მცირედით მაინც შემცირებას, უამრავი ადამიანი ელოდება. თუმცა, როგორც განვმარტეთ მიუხედავად იმისა, რომ ბინებზე მოთხოვნა შემცირდა, ფასის დაწევას დეველოპერები მაინც არ პროგნოზირებენ. მოვლენების განვითარებას კი უკეთ 2024 წელი დაგვანახებს.