2024 წელს უძრავი ქონების ფასების ზრდის დინამიკა ნარჩუნდება – ბინების უმეტესი ნაწილი დიდ დიღომში, საბურთალოსა და სამგორის რაიონებში გაიყიდა
საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე კვლავ კოლოსალურად მაღალი ფასი ნარჩუნდება.
„საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე კვლავ კოლოსალურად მაღალი ფასი ნარჩუნდება. მიზეზები, რის გამოც ქვეყანაში უძრავი ქონება გაძვირდა, ამ ეტაპზე შედარებით აღმოფხვრილია, თუმცა ფასების უკუსვლა მაინცდამაინც არ შეიმჩნევა”. – 2024 წლისთვის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე მოლოდინების შესახებ kalaki.ge ჯერ კიდევ, წინა წლის დეკემბერში გიყვებოდათ.
რა ხდება დღეს თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე? როგორ იცვლება ფასი და მოთხოვნა? რა ტენდენციებზე საუბრობენ კვლევითი ორგანიზაციები და რა მოლოდინებს პროგნოზირებენ დარგის ექსპერტები?
თუ გადავხედავთ ეროვნული ბანკის საბაზისო სცენარს, რომელიც წინა წელს გამოქვეყნდა იკვეთება, რომ უძრავი ქონება მომავალ წლებშიც გაძვირდება. მიმოხილვის მიხედვით, თუკი 2023 წელს ზრდა ლარში – 12,5% იყო, მიმდინარე წელს – 6%, ხოლო 2025-2026 წწ-ში – 5,5% იქნება. სებ-ი პროგნოზირებს, რომ გეოპოლიტიკური ვითარების დასტაბილურების კვალდაკვალ, უძრავ ქონებაზე საგარეო მოთხოვნას შიდა მოთხოვნა ჩაანაცვლებს, ეს კი საშუალოვადიან პერიოდში უძრავი ქონების ფასების ზრდას ნომინალური ეკონომიკური ზრდის პროპორციულს გახდის.
„საბაზო სცენარის მიხედვით, 2022 წლის საშუალო დონესთან შედარებით მიმდინარე წელს უძრავი ქონების ლარში გამოხატული ფასები გაიზრდება. გამყარებული ეროვნული ვალუტის ფონზე უძრავი ქონების აშშ დოლარში გამოხატული ფასები უფრო მეტად მატულობს.
რუსეთ-უკრაინის ომის შედეგად სამშენებლო მასალების თავდაპირველმა გაძვირებამ, შენობა-ნაგებობების თვითღირებულების ზრდაზე გავლენა იქონია. თუმცა გლობალური ეკონომიკური აქტივობის შენელებისა და ფინანსური პირობების გამკაცრების ფონზე, სამშენებლო მასალების ფასებში შემცირების დინამიკა გამოიკვეთა.
გეოპოლიტიკური ვითარების დასტაბილურების კვალდაკვალ, უძრავ ქონებაზე საგარეო მოთხოვნას შიდა მოთხოვნა ჩაანაცვლებს. ეს კი საშუალოვადიან პერიოდში უძრავი ქონების ფასების ზრდას ნომინალური ეკონომიკური ზრდის პროპორციულს გახდის“, – ნათქვამია ეროვნული ბანკის მიმოხილვაში.
რა ხდება დღეს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე? – გადავხედოთ იანვარი-თებერვლის რეალურ მაჩვენებლებს:
როგორც საერთაშორისო საინვესტიციო კომპანია Galt & Taggart-ის ანგარიშშია ნათქვამი, 2024 წლის იანვარში თბილისში 3.068 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 6,3%-იანი ზრდაა 2023 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.
ანალიტიკოსების თქმით, ეს ზრდა მთლიანად გამოწვეული იყო პირველად ბაზარზე გაზრდილი ტრანზაქციების რაოდენობით, სადაც გაიყიდა 1600 ბინა, რაც 2023 წლის იანვართან შედარებით 21,2%-ით მეტია. მაშინ როცა მეორად ბაზარზე გაყიდვები წლიურად 5,8%-ით შემცირდა. ამავე დროს წლის განმავლობაში მეორად ბაზარზე გაყიდვები 5,8%-ით შემცირდა.
ანალიტიკოსები მეორად ბაზარზე გაყიდვების შემცირებას უკავშირებენ იმ პერიოდის დასრულებას, როდესაც საცხოვრებელ ფართებს შემდგომი გაქირავების მიზნით ყიდულობენ, რადგან ქირის ფასი შემცირებულია და ჯანსაღ დონეს უბრუნდება.
იანვარში გაყიდული ბინების თითქმის ნახევარი (47,3%) დიდ დიღომში (565 ბინა), სამგორში (455 ბინა) და საბურთალოზე (430 ბინა) იყო.
რაც შეეხება ფასებს – ანგარისშის მიხედვით, 2024 წლის იანვარში ბინის ფასების ზრდის დინამიკა შენარჩუნდა. პირველადი ბაზრის საშუალო შეწონილმა ფასმა 1,266 აშშ დოლარი შეადგინა, რაც თვიურად 0.5%- იანი ზრდაა. აღსანიშნავია, რომ თბილისის ყველა უბანში ბინის ფასები კვლავ ორნიშნა წლიური ტემპით გაიზარდა. ასევე, იანვარში თბილისში 229.1 მლნ აშშ დოლარის ღირებულების ბინები გაიყიდა, რაც 13.1%- იანი წლიური ზრდაა.
აღსანიშნავია ისიც, რომ 2024 წლის იანვარში თბილისში საშუალო ზომის ბინის ქირამ კვადრატულზე 10.4 აშშ დოლარი შეადგინა, რაც თვიური 2.4%-იანი შემცირებაა. აღსანიშნავია, რომ ქირა 16.1%-ით არის შემცირებული 2023 წლის მარტის შემდეგ, როდესაც ის ყველაზე მაღალი იყო. ჩვენ ველით, რომ 2024 წლის განმავლობაში გაგრძელდება ქირის ფასის ეტაპობრივი შემცირება.
რაც შეეხება თებერვლის მონაცემებს – 2024 წლის თებერვალში თბილისში 3,444 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 0.9%-იანი ზრდაა იანვრის 6.3%-იანი წლიური ზრდის შემდეგ – ნათქვამია Galt & Taggart-ის ანგარიშში.
დარგის ექსპერტები გაყიდვების ზრდას პირველად ბაზარზე ბინების რეალიზაციის მატებას უკავშირებენ (სამშენებლო კომპანიების/დეველოპერების მიერ გაყიდული უძრავი ქონება), სადაც 1,6 ათასზე მეტი ბინა გაიყიდა, რაც 11,8%-ით მეტია 2023 წლის თებერვალთან შედარებით. ამავდროულად, მეორად ბაზარზე გაყიდვები (უძრავი ქონების რეალიზაცია ინდივიდუალური მესაკუთრის მიერ) ერთ წელიწადში 7,5%-ით შემცირდა.
თებერვალში გაყიდული ბინების თითქმის ნახევარი (49%) დიდი დიღმის (646 ბინა), საბურთალოს (568 ბინა) და სამგორის (475 ბინა) რაიონებზე მოდიოდა. ამასთან, გაყიდვები შემცირდა დედაქალაქის ცენტრალურ რაიონებში – ვაკეში (135 ბინა) და მთაწმინდაზე (41 ბინა) შესაბამისად 11,2%-ით და 35,9%-ით.
ასევე ანგარიშის მიხედვით, თებერვალში, 2023 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით, პირველად ბაზარზე უძრავი ქონების ფასების ზრდის დინამიკა შენარჩუნდა. საშუალოშეწონილი ფასი 16,5%-ით გაიზარდა და 1,3 ათასი დოლარი შეადგინა. ასევე, გასული წლის თებერვალთან შედარებით მეორად ბაზარზე ძველ და ახალ ბინებზე ფასები შემცირდა 2,2%-ით და 4,1%-ით შესაბამისად.
2024 წლის თებერვალში კი თბილისში 258.8 მლნ აშშ დოლარის ღირებულების ბინები გაიყიდა, რაც 4.9%- იანი წლიური ზრდაა.
რაც შეეხება ქირას – 2024 წლის თებერვალში თბილისში საშუალო ზომის ბინის ქირამ კვადრატულზე 9.9 აშშ დოლარი შეადგინა, რაც თვიური 4.8%-იანი შემცირებაა. აღსანიშნავია, რომ ქირები შემცირებულია თბილისის ყველა რაიონში. ანალიტიკოსების მოლოდინის მიხედვით, 2024 წლის განმავლობაში ქირის ფასის ეტაპობრივი სტაბილიზაცია გაგრძელდება.
ფაქტია, რომ 2024 წელი თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე საკმაოდ აქტიურად დაიწყო და თბილისში ბინებზე მოთხოვნა კვლავ მზარდია. თუ როგორ წარიმართება პროცესები და რას უნდა ველოდოთ შემდეგ თვეებში, kalaki.ge სხვადასხვა ორგანიზაციის კვლევებზე დაყრდნობით სიახლეებს ეტაპობრივად გაგაცნობთ.
